Kıbrıs’ta Ev Alıp Kiraya Vermek Mantıklı mı?

Kıbrıs’ta Ev Alıp Kiraya Vermek Mantıklı mı? (2026 Gelir Analizi)

Kıbrıs’ta konut alıp kiraya vermek, doğru bölge ve doğru mülk seçildiğinde düzenli gelir + değer artışı potansiyeli nedeniyle cazip bir yatırım modelidir. Ancak “mantıklı mı?” sorusunun cevabı tek bir cümle değildir; getiri hesabı doğru yapılmazsa kârlı görünen yatırım bile beklenenin altında kalabilir.

Bu rehberde; kira getirisi nasıl hesaplanır, hangi masraflar düşülür, kısa dönem mi uzun dönem mi daha karlı, bölge seçimi nasıl yapılır ve riskler nasıl yönetilir konularını adım adım ele alıyoruz.

---

1) Önce doğru kavram: Brüt getiri mi, net getiri mi?

Yatırımcıların yaptığı en yaygın hata, sadece “kira / fiyat” oranına bakmaktır.

Brüt getiri (ilk bakış)

Brüt Getiri (%) = (Yıllık Kira Geliri / Satın Alma Fiyatı) x 100

Bu, hızlı bir fikir verir ama gerçek kârı söylemez.

Net getiri (gerçek tablo)

Net getiri hesabında; aidat, bakım, boş kalma, ilan/komisyon, küçük tadilatlar, eşya yenileme, sigorta, vergi/harç benzeri giderler gibi kalemler düşülür.

Net Getiri (%) = (Yıllık Net Kira Geliri / Toplam Yatırım Maliyeti) x 100

Kritik nokta: “Satın alma fiyatı” değil, toplam yatırım maliyeti baz alınmalı.

---

2) Toplam yatırım maliyeti nelerden oluşur?

Bir ev aldığında maliyet sadece “evin satış fiyatı” değildir. Pratikte şunlar eklenir:

• Satın alma fiyatı

• Tapu/sözleşme sürecindeki resmi masraflar (varsa)

• Emlak danışmanlığı/komisyon (varsa)

• Avukat/ekspertiz (kullanırsan)

• Eşya (mobilya-beyaz eşya) – özellikle kısa dönem kirada

• İlk tadilat/temizlik/boya

• İlk dönem site aidatı/abonelik açılışları

Bu yüzden yatırım kararı verirken:

• Eşyalı yatırım mı?

• Boş yatırım mı?

• Yeni proje mi, ikinci el mi?
  sorularının cevabı, net getiriyi ciddi şekilde değiştirir.

---

3) 2026 için örnek senaryolarla kira getirisi hesabı

Aşağıdaki örnekler “hesap mantığı” içindir. Kendi ilan değerlerinle aynı şablonu kolayca güncellersin.

Senaryo A: Uzun dönem kira (stabil gelir)

• Satın alma: 1,600,000 TL

• Aylık kira: 18,000 TL

• Yıllık brüt kira: 216,000 TL

• Brüt getiri: 216,000 / 1,600,000 = %13.5

Net gider varsayımları (senaryo):

• Boş kalma: yılda 1 ay (−18,000 TL)

• Aidat/bakım: aylık 1,200 TL (−14,400 TL)

• Küçük bakım/onarım: (−10,000 TL)

Yıllık net kira:
216,000 − 18,000 − 14,400 − 10,000 = 173,600 TL

Net getiri: 173,600 / 1,600,000 = %10.85

Gördüğün gibi brüt %13.5 iken net %10–11 bandına iner. Bu normaldir.

---

Senaryo B: Kısa dönem kira (Airbnb / günlük-kısa süreli)

Kısa dönem kirada gelir yüksek olabilir ama değişkenlik ve maliyet de artar.

• Satın alma: 1,600,000 TL

• Ortalama günlük fiyat: 2,000 TL

• Ortalama doluluk: ayda 15 gece (yılda 180 gece)

• Yıllık brüt gelir: 2,000 x 180 = 360,000 TL

• Brüt getiri: %22.5

Net giderler (kısa dönem daha yüksek):

• Temizlik/çamaşır: gece başı 250 TL → 45,000 TL

• Platform komisyonu/ödeme kesintileri (senaryo): 25,000 TL

• Aidat/bakım: 14,400 TL

• Demirbaş-yıpranma bütçesi: 20,000 TL

• Boş kalma/season dalgası zaten doluluğa yansır

Yıllık net gelir:
360,000 − 45,000 − 25,000 − 14,400 − 20,000 = 255,600 TL

Net getiri: 255,600 / 1,600,000 = %15.97

Kısa dönem, iyi yönetilirse net getiriyi %14–18 bandına taşıyabilir; ama yönetim zayıfsa hızla düşer.

---

4) Hangi model daha mantıklı: kısa dönem mi, uzun dönem mi?

Uzun dönem kira

Artıları

• Gelir daha stabil

• Yönetim yükü düşük

• Eşya masrafı daha az

• Yıpranma düşük

Eksileri

• Kira artışı sözleşme/kurallara bağlı olabilir

• Kısa dönem kadar hızlı yükselmez

Kısa dönem kira

Artıları

• Potansiyel gelir daha yüksek

• Sezon iyi giderse ciddi kâr sağlar

Eksileri

• Yoğun operasyon (temizlik, misafir, bakım)

• Yıpranma yüksek

• Sezon dalgalanması

• Bölge ve site kuralları önem kazanır

Genel kural: “Yatırımcı pasif gelir istiyorsa uzun dönem; aktif yönetim yapacaksa kısa dönem” daha mantıklıdır.

---

5) Bölge mantığı: Kıbrıs’ta nerede kiraya vermek daha avantajlı?

Aynı mülk bile farklı bölgede bambaşka performans verir. Aşağıdaki yaklaşım pratik bir çerçeve sunar:

Girne

• Talep: turizm + şehir yaşamı + üniversite etkisi

• Profil: daha yüksek bütçeli kiracı, daha yüksek standart

• Uygun: manzaralı/merkezi, 1+1–2+1 daireler

Yatırım mantığı: Daha yüksek giriş maliyeti, güçlü ikinci el piyasası, likidite avantajı.

İskele

• Talep: sahil + tatil + kısa dönem potansiyeli

• Profil: kısa dönem/season etkisi daha yüksek

• Uygun: site içi, havuzlu, tatil konseptli daireler

Yatırım mantığı: Kısa dönem kirada iyi yönetilirse yüksek getiri; proje seçimi kritik.

Mağusa

• Talep: öğrenci + şehir yaşamı

• Profil: uzun dönem, fiyat hassasiyeti yüksek

• Uygun: stüdyo/1+1, kampüse yakın lokasyonlar

Yatırım mantığı: Düşük giriş maliyeti, düzenli kiralama; “stabil getirici” model.

Lefkoşa

• Talep: iş yaşamı + devlet/kurum + uzun dönem

• Profil: stabil, boş kalma riski düşük

• Uygun: merkez, ulaşımı iyi, 2+1 aile daireleri

Yatırım mantığı: Boş kalma riski düşük, “en güvenli” gelir tipi; kısa dönem cazibesi sınırlı.

---

6) Mülk seçimi: Getiriyi en çok etkileyen 8 kriter

1. Lokasyon (mikro lokasyon): aynı bölgede 2 sokak fark getiriyi değiştirir

2. Site/aidat dengesi: aidat yüksekse net getiri düşer

3. Eşya seviyesi: kısa dönem için “fotoğrafta güçlü” eşya şart

4. Manzara/kat/cephe: ilan tıklaması ve kira bedeli etkilenir

5. Ulaşım + otopark: özellikle uzun dönem kirada kritik

6. Isı/yalıtım/klima altyapısı: giderleri ve memnuniyeti etkiler

7. Tapu ve hukuki süreçler: satış kolaylığı ve risk yönetimi

8. Çıkış planı: 2–3 yıl sonra satmak istersen “alıcı kitlesi” var mı?

---

7) Risk yönetimi: En sık yapılan hatalar

• Sadece brüt getiriyi baz almak

• “Eşya masrafı”nı hesaba katmamak

• Kısa dönem kirayı “kolay” sanmak

• Aidatı görmezden gelmek

• Bölge seçimini sadece popülerliğe göre yapmak

• Satışta zorlanan (likiditesi düşük) ürünlere girmek

• Profesyonel fotoğraf/ilan metni olmadan kiralamaya çalışmak

---

8) Pratik karar modeli: Mantıklı mı? 5 soruluk kontrol listesi

Aşağıdaki 5 sorunun en az 4’üne “evet” diyorsan yatırım mantıklıdır:

1. Net getiri hedefim en az %9–10 bandında mı?

2. Boş kalma riskini gerçekçi hesapladım mı?

3. Aidat ve yıllık bakım bütçesi dahil mi?

4. Bu evi 2–3 yıl sonra satmak istersem alıcısı var mı?

5. Kısa dönem düşünüyorsam operasyonu kim yönetecek?

---

9) Sonuç: Kıbrıs’ta ev alıp kiraya vermek mantıklı mı?

Evet, doğru ürün ve doğru planla mantıklıdır.
Genel olarak:

• Uzun dönem modelde net getiri çoğu zaman %9–12 bandına oturur.

• Kısa dönem modelde iyi yönetimle %13–18 bandı mümkün olabilir; ancak operasyon ve dalgalanma riski daha yüksektir.

En mantıklı yaklaşım:
Önce “stabil gelir” hedefiyle net getiriyi kur, sonra istersen kısa dönem fırsatlarını değerlendir.

---

GelGezGör ile CTA (dönüşüm odaklı)

Kıbrıs’ta yatırım için ev ararken, GelGezGör’de bölge bazlı ilanları karşılaştırıp en doğru seçimi yapabilirsiniz:

• Girne yatırım fırsatları

• İskele kısa dönem potansiyelli daireler

• Mağusa öğrenci bölgesi kiralık yatırımları

• Lefkoşa uzun dönem güvenli kiralıklar

 gelgezgor.com/emlak