Kıbrıs, yabancı yatırımcılar için Avrupa’nın en kolay ve erişilebilir emlak pazarlarından biridir. Özellikle Türk vatandaşları, Avrupa ülkeleri ve Orta Doğu yatırımcıları, son yıllarda Kıbrıs’ta yoğun şekilde gayrimenkul yatırımı yapmaktadır.
Ancak en sık sorulan soru şudur:
“Yabancılar Kıbrıs’ta ev alabilir mi, şartları nelerdir?”
Bu rehberde, 2026 yılı itibarıyla yabancıların Kıbrıs’ta ev alma süreci, yasal izinler, tapu türleri, vergi masrafları ve dikkat edilmesi gereken tüm detayları adım adım açıklıyoruz.
Yabancılar Kıbrıs’ta Ev Alabilir mi?
Evet.
Kuzey Kıbrıs’ta yabancılar yasal olarak 1 adet konut satın alabilir.
Bu konut:
-
Daire
-
Villa
-
Müstakil ev
olabilir.
Ancak tarla ve arsa alımı yabancılar için sınırlıdır.
Yabancıların Kıbrıs’ta Ev Alma Şartları (Özet Tablo)
| Şart | Zorunlu mu |
|---|---|
| Bakanlar Kurulu izni | Evet |
| Temiz sabıka kaydı | Evet |
| Pasaport | Evet |
| Avukatla sözleşme | Şiddetle önerilir |
| Tapu türü kontrolü | Zorunlu |
| Vergilerin ödenmesi | Evet |
Bakanlar Kurulu İzni Nedir?
Yabancı bir kişi, Kıbrıs’ta ev aldıktan sonra Bakanlar Kurulu’na başvuru yapmak zorundadır.
Bu izin:
-
Güvenlik kontrolü içindir
-
Ortalama 6–12 ay sürer
-
Bu süreçte ev kullanılabilir
İzin gelmeden:
-
Evde oturabilirsin
-
Kiraya verebilirsin
-
Satamazsın
Yabancılar Kaç Ev Alabilir?
Yasal sınır:
| Kişi Türü | Maksimum |
|---|---|
| Tek kişi | 1 konut |
| Evli çift | 2 konut |
| Şirket üzerinden | Daha fazla (hukuki yapı gerekir) |
Tapu Türleri (Çok Kritik)
Yabancı yatırımcı için en önemli konu tapu türüdür.
1. Türk Koçan (En güvenlisi)
-
1974 öncesi tapu
-
Hukuki riski yok
2. Eşdeğer Tapu
-
Devlet tarafından verilen
-
Güvenli ama kontrol şart
3. Tahsis Tapu
-
En riskli
-
Sadece çok iyi araştırmayla alınmalı
Yabancılar İçin Toplam Masraflar
Ortalama masraf oranları:
| Kalem | Oran |
|---|---|
| Tapu vergisi | %3–6 |
| KDV (yeni projede) | %5 |
| Avukat | %1–2 |
| Emlak komisyonu | %3 |
| Diğer masraflar | %1 |
Toplam: Evin fiyatının yaklaşık %10–15’i kadar ek maliyet.
Kıbrıs’ta Oturma İzni Veriyor mu?
Hayır, otomatik vatandaşlık vermez.
Ama:
-
Ev sahibi olursan
-
Oturma izni almak çok kolaylaşır
-
Uzun süreli ikamet hakkı verilir
Yabancılar İçin En Uygun Bölgeler
| Profil | Bölge |
|---|---|
| Avrupa yatırımcısı | İskele |
| Aile | Girne |
| Öğrenci yatırımı | Mağusa |
| Uzun vadeli | Lefkoşa |
En Sık Yapılan Hatalar
Yabancıların %70’i şu hataları yapıyor:
-
Tapu türünü kontrol etmemek
-
Avukatsız sözleşme
-
Sözleşmede teslim tarihi olmaması
-
Proje ruhsatını görmemek
-
Sadece satış temsilcisine güvenmek
Şirket Üzerinden Alım Mantıklı mı?
Büyük yatırımcılar için:
Avantaj:
-
Sınırsız mülk alımı
-
Vergi optimizasyonu
Dezavantaj:
-
Muhasebe masrafı
-
Şirket kapanışı zor
GelGezGör Entegrasyonu
Kıbrıs’ta yabancılara uygun, tapusu ve belgeleri hazır satılık evleri filtrelemek için:
gelgezgor.com/emlak
Bölge, fiyat ve tapu türüne göre direkt arama yapabilirsin.
Foreigners Buying Property in Northern Cyprus – Full Guide 2026
Northern Cyprus has become one of the most attractive real estate markets for foreign investors in recent years. Thanks to affordable property prices, high rental potential and a simple legal process, thousands of foreigners buy property in Northern Cyprus every year.
The most common question is simple:
Can foreigners buy property in Northern Cyprus and what are the conditions?
This guide explains in detail the legal requirements, buying process, costs, permits and all important points foreigners need to know before purchasing property in Northern Cyprus in 2026.
Can foreigners buy property in Northern Cyprus?
Yes. Foreigners are legally allowed to buy property in Northern Cyprus.
A foreign individual can purchase:
-
An apartment
-
A villa
-
A detached house
However, buying land or agricultural plots is restricted and usually requires special legal structures.
Government permission (Council of Ministers)
After purchasing a property, foreigners must apply for approval from the Council of Ministers.
This approval:
-
Is a security and background check
-
Takes approximately 6 to 12 months
-
Does not prevent using the property during this period
While waiting for approval, you can:
-
Live in the property
-
Rent it out
-
But you cannot sell it until approval is granted
How many properties can a foreigner buy?
Legal limits:
-
One individual: 1 residential property
-
Married couple: up to 2 residential properties
-
Company ownership: possible to buy more with legal structure
Types of title deeds (very important)
Title deed type is the most critical factor for foreign buyers.
Turkish Title Deed
This is the safest option. These properties existed before 1974 and carry the lowest legal risk.
Exchange Title Deed
Given by the government as compensation. Generally safe but should always be checked by a lawyer.
Allocation Title Deed
Higher risk category. Should only be considered after full legal investigation.
Total costs for foreign buyers
In addition to the property price, foreigners should expect extra costs of around 10% to 15%.
Typical costs:
-
Transfer tax: 3% to 6%
-
VAT on new properties: 5%
-
Lawyer fee: 1% to 2%
-
Agent commission: around 3%
-
Other expenses: about 1%
Does buying property give residency or citizenship?
Buying property does not automatically grant citizenship.
However:
-
It makes residency permits much easier
-
Long-term residence permits are common
-
Many investors use property ownership for permanent stay
Best regions for foreign investors
Different regions suit different investor profiles:
Iskele
Best for high rental returns, especially short-term and holiday rentals.
Kyrenia (Girne)
Ideal for families and stable long-term investment.
Famagusta
Perfect for student rental market.
Nicosia
Best for secure, low-risk long-term investment.
Common mistakes foreigners make
Most foreign buyers lose money because of these mistakes:
-
Not checking title deed type
-
Buying without a lawyer
-
Signing contracts without delivery dates
-
Ignoring building permits
-
Trusting only sales agents
Buying through a company
Some investors prefer buying through a company.
Advantages:
-
Ability to buy multiple properties
-
Tax planning benefits
Disadvantages:
-
Accounting and legal costs
-
More complex exit process
Final advice
Northern Cyprus is one of the easiest countries in the Mediterranean for foreigners to buy property. However, success depends on one rule:
Never buy without legal checks.
Always:
-
Work with a licensed lawyer
-
Verify title deeds
-
Confirm building permits
-
Understand all taxes and fees
Find verified properties on GelGezGör
You can browse verified properties suitable for foreign buyers on GelGezGör:
gelgezgor.com/emlak
Filter by region, price, property type and find investment opportunities across Northern Cyprus.
